Quase todo mundo conhece alguém que já perdeu dinheiro ao desistir de um imóvel na planta. A construtora reteve, o comprador engoliu, e a sensação de injustiça ficou. Mas quanto realmente é justo reter — e quem decide isso? Essa pergunta, que antes dependia de qual juiz ou qual turma do STJ você tinha a sorte — ou azar — de pegar, está prestes a ter uma resposta única. A 2ª Seção do tribunal afetou sete recursos em três Temas de repetitivos para definir, de uma vez por todas, o percentual e a base de cálculo da retenção no distrato. Pegue seu café e tenha uma boa leitura! ☕🦉

Antes de entender o que o STJ vai julgar, é preciso mapear o terreno normativo — porque ele é mais confuso do que deveria.

O ponto de partida é o Código de Defesa do Consumidor. O artigo 53 proíbe cláusulas que determinem a perda total das prestações pagas em contratos de compra e venda de imóveis. A ideia é simples: o comprador que desiste pode perder algo, mas não pode perder tudo. Com base nesse dispositivo, o STJ consolidou o entendimento de que o vendedor poderia reter no máximo 25% do que já fora pago até o momento do distrato.

Essa jurisprudência pavimentou o caminho para a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), que inseriu o artigo 32-A na Lei de Parcelamento do Solo Urbano e o artigo 67-A na Lei de Incorporações. A nova lei não acabou com a celeuma — apenas a multiplicou.

Para lotes e terrenos vendidos diretamente pelo loteador, a retenção ficou limitada a 10% do valor atualizado do contrato, acrescida de encargos, impostos e juros. Para imóveis em incorporação submetidos ao regime de patrimônio de afetação — aquele em que o dinheiro do comprador fica em conta separada, protegido das dívidas da construtora — o limite subiu para 50% do valor pago. No regime geral de incorporação, o teto permaneceu em 25%.

Se isso já parece complexo, imagine quando um mesmo caso envolve contrato anterior à Lei do Distrato, parcela de terreno sem construção e alegação de cláusula abusiva. É exatamente esse o cenário que a 2ª Seção do STJ vai enfrentar.

O problema não é a lei em si — é a forma como cada turma do STJ a aplica.

A 3ª Turma tem uma postura mais intervencionista: entende que o Judiciário pode e deve fazer a redução equitativa da penalidade, mesmo quando o contrato respeita os limites legais. Se o percentual é formalmente legal, mas materialmente abusivo no caso concreto, a cláusula pode ser temperada. O fundamento é o princípio da proporcionalidade e a vedação ao enriquecimento ilícito.

A 4ª Turma, ao contrário, adota um legalismo estrito: se o contrato observa o percentual previsto na lei, a retenção é válida. Ponto. Não cabe ao Judiciário reescrever o que as partes pactuaram dentro dos limites autorizados pelo legislador.

Essa divergência não é teórica. Ela gera resultados opostos para situações idênticas, dependendo apenas de qual turma sorteia o recurso.

A 2ª Seção afetou sete recursos especiais ao rito dos repetitivos, todos sob a relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, e os dividiu em três Temas com especificidades distintas.

Tema 1.464 — O imóvel que não existe

Aqui, a pergunta é quase filosófica: há fruição de um imóvel sem construção?

A Lei do Distrato permite que o vendedor retenha valores referentes à fruição do imóvel pelo comprador, limitados a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato. Mas como o comprador "frui" de um terreno vazio? A 3ª Turma diz que não frui, logo a retenção é indevida. A 4ª Turma entende que cabe, desde que prevista contratualmente.

REs: 2.255.394 e 2.255.370

Tema 1.465 — Contratos antigos, jurisprudência nova

Trata dos contratos firmados antes da Lei do Distrato, onde a jurisprudência clássica do STJ limita a retenção a 25% do valor pago. A questão é definir se esse percentual é um teto absoluto ou se admite flexibilização conforme as circunstâncias do caso.

REs: 2.255.393 e 2.255.054

Tema 1.466 — Os 50% do patrimônio de afetação

O mais polêmico. O regime de patrimônio de afetação protege o comprador ao separar os recursos do empreendimento do patrimônio da construtora. Em contrapartida, a lei permite que o vendedor retenha até 50% do valor pago no distrato. A 3ª Turma diz que esse percentual admite redução equitativa. A 4ª Turma considera que o limite legal é per se válido.

O detalhe que pesa: somada à comissão de corretagem (que pode chegar a 6%), a retenção de 50% significa que o comprador desistente pode perder mais da metade do que investiu — enquanto o vendedor recebe de volta uma unidade que, via de regra, se valorizou.

REs: 2.258.565, 2.258.822 e 2.259.135

Se a 2ª Seção acompanhar a linha da 3ª Turma, teremos um precedente forte em favor do comprador: a retenção, mesmo quando legalmente prevista, pode ser reduzida pelo juiz quando desproporcional. Isso fortalece a tese de abusividade em milhares de ações revisionais que tramitam pelo país.

Se prevalecer a posição da 4ª Turma, o sinal é inverso: respeitou o limite legal, o contrato é válido. Menor intervenção judicial, mais previsibilidade — mas com o risco de cristalizar vantagens excessivas em favor de quem detém o poder econômico na relação.

Qualquer que seja o resultado, a definição dos três Temas vai criar um marco regulatório novo para o distrato imobiliário. Advogados de ambos os lados terão que ajustar suas teses — e os contratos em andamento vão precisar de revisão.

Os recursos estão sobrestados, mas os contratos continuam sendo firmados e os distratos continuam acontecendo. Para quem advoga nessa seara, a indefinição não é desculpa para inércia — é oportunidade de blindar o cliente com os melhores argumentos disponíveis hoje.

Se você representa o comprador desistente:

O caminho mais sólido é atacar a proporcionalidade da retenção. Comece pelo CDC, art. 53 — a vedação à perda total das prestações é norma de ordem pública e não pode ser afastada por cláusula contratual. Em seguida, invoque o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa: se o imóvel se valorizou desde a assinatura do contrato, o vendedor que recebe a unidade de volta já sai no lucro. Retenção de 50% do valor pago, somada à corretagem e a eventuais parcelas em atraso, pode significar que o comprador perde mais do que efetivamente causou de prejuízo. Argumente que o art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 fixa um teto — não um piso — e que a redução equitativa é instrumento previsto no próprio Código Civil (arts. 157, § 1º, e 154). Se o contrato é anterior à Lei do Distrato, reforce que a jurisprudência consolidada do STJ limita a retenção a 25% do que já foi pago, e que esse percentual não pode ser ampliado por cláusula penal.

Se você representa o vendedor/incorporador:

O argumento central é a legalidade estrita: o contrato observa os limites previstos em lei, logo não há abusividade a ser corrigida pelo Judiciário. A Lei do Distrato foi editada justamente para dar segurança jurídica ao mercado imobiliário — se o legislador definiu 50% para o patrimônio de afetação, fez isso ciente do equilíbrio entre as partes. Reforce que o regime de afetação protege o comprador ao isolar os recursos do empreendimento, e que a retenção mais alta é a contrapartida lógica dessa proteção. No caso de imóvel não edificado (Tema 1.464), sustente que a fruição existe mesmo sem construção — o terreno pode ter sido utilizado para estacionamento, depósito ou qualquer outro fim, e a mera disponibilidade do bem já configura vantagem econômica. Por fim, destaque que a 4ª Turma do STJ tem aplicado o legalismo estrito de forma consistente, o que reforça a previsibilidade da tese.

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